การครอบครองปรปักษ์ในอสังหาริมทรัพย์ แต่ยังมิได้จดทะเบียน

นายแดงครอบครองปรปักษ์ที่ดินมีโฉนดของนายดำจนได้กรรมสิทธิ์แต่ไม่ได้นําไปจดทะเบียนการได้มา เมื่อนายดำทราบ นายดำจึงนําที่ดินไปขายให้นายเขียวซึ่งเป็นเพื่อนสนิทโดยนายเขียว รับทราบว่านายแดงได้ครอบครองปรปักษ์ที่ดินของนายดำแล้ว สัญญาซื้อขายที่ดินทําถูกต้อง ตามกฎหมาย เมื่อนายเขียวเข้าอยู่ในที่ดินจึงฟ้องขับไล่นายแดงต่อศาล นายแดงยกข้อต่อสู้ว่า ตนได้ครอบครองปรปักษจนได้กรรมสิทธิ์แล้ว นายดำย่อมไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินแปลงดังกล่าว อีกต่อไป ดังนั้น การที่นายเขียวซื้อที่ดินจากนายดำซึ่งไม่มีกรรมสิทธิ์ นายเขียวย่อมไม่ได้ไป ซึ่งกรรมสิทธิ์ในที่ดินด้วย ให้ท่านวินิจฉัยว่าข้อต่อสู้ของนายแดงรับฟังได้หรือไม่ เพราะเหตุใด

ในปัญหาข้อนี้ มีประเด็นี่ต้องพิจารณาคือ ใครได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาท ในอันดับแรก ต้องพิจารณาว่า การได้มาซึ่งทรัพยสิทธิในอสังหาริมทรัพย์นั้น ได้มาด้วยวิธีใดได้บ้าง แต่ย้อนไปอีกนิด ทรัพยสิทธิคืออะไร  ทรัพยสิทธิคือ สิทธิที่มีอยู่เหนือทรัพย์สิน และทรัพสิทธิมีหลายอย่าง เช่น กรรมสิทธิ์ สิทธิครอบครอง สิทธิเก็บกิน ภาระจำยอม เป็นต้น และการได้มาซึ่งทรัพยสิทธิทั้งหายดังกล่าว มีอยู่ด้วยกัน 2 วิธี ได้แก่ ได้มาโดยนิติกรรม และ ได้มาโดยผลของกฎหมาย ในปัญหาข้อนี้เป็นประเด็นเรื่องใครได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาท เมื่อข้อเท็จจริงปรากฎว่า นายแดงได้ครอบครองปรปักษ์ที่ดินมีโฉนดของนายดำ จนได้กรรมสิทธิ์ ซึ่งถือว่านายแดงได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์โดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม สิทธิที่นายแดงได้มานั้นยังคงเป็นบุคคลสิทธิ ซึ่งเป็นสิทธิเหนือบุคคล ใช้ยันได้กับคู่กรณีเท่านั้นซึ่งก็คือนายดำ ไม่สามารถใช้ยันกับคนนอกได้ หากนายดำต้องการให้สิทธิของตนยันกับบุคคลภายนอกได้ จะต้องไปจดทะเบียนให้ถูกต้องเสียก่อน สิทธินั้นจึงจะกลายเป็นทรัพยสิทธิโดยบริบูรณ์ มิเช่นนั้นจะเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนไม่ได้ ตามมาตรา 1299 วรรคสอง แต่ก็หาใช่ว่าสิทธิของนายแดงนั้นเสียไปไม่ เพียงแต่ยังไม่บริบูรณ์เป็นทรัพยสิทธิ เมื่อต่อมานายดำทราบ จึงได้นำที่ดินพิพาทไปขายให้แก่นายเขียวซึ่งเป็นเพื่อสนิทกัน โดยที่นายเขียวรู้ว่า นายแดงได้ครอบครองปรปักษ์ในที่ดินของนายดำแล้ว นายเขียวได้ทำสัญญาซื้อขายที่ดินของนายดำอย่างถูกต้องตามกฎหมาย เมื่อนายเขียวเข้ามาอยู่ในที่ดิน จึงฟ้องขับไล่นายแดงต่อศาล นายแดงจึงยกข้อต่อสู้ว่า ตนนั้นได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทโดยการครอบครองปรปักษ์ นายเขียวจะฟ้องขับไล่ตนไม่ได้ เพราะนายเขียวซื้อที่ดินต่อจากนายดำซึ่งไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทแล้ว ข้ออ้างของนายแดงฟังขึ้นหรือไม่ ตามหลักกฎหมายในเรื่องการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์โดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม ผู้ได้สิทธิมาหากยังไม่ได้จดทะเบียนจะเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนไม่ได้ และยังไม่อาจยกเอาสิทธินั้นขึ้นป็นข้อต่อสู้กับบุคคลภายนอกที่ได้สิทธิมาโดยสุจริตและเสียค่าใช้จ่ายและจดทะเบียนโดยสุจริต แต่ข้อเท็จจริงปรากฎว่านายเขียวได้ซื้อที่ดินพิพาทจากนายดำโดยตนก็รู้ว่านายแดงได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ ดังนั้นจะถือว่า นายเขียวเป็นบุคคลภายนอกซึ่งได้สิทธิมาโดยสุจริตหาได้ไม่ กฎหมายจึงไม่คุ้มครอง ดังนั้น นายเขียวจึงไม่ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาท และไม่มีอำนาจในการฟ้องขับไล่นายแดงออกจากที่ดิน นายแดงได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ในที่ดินพิพาท

สรุป นายเขียวไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินและไม่อาจฟ้องขับไล่นายแดงออกจากที่พิพาทได้ เพราะนายแดงได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ ข้ออ้างของนายแดงฟังขึ้น